İnşaat Maliyeti Nasıl Hesaplanır?

İnşaat Maliyeti Hesaplarken Nelere Dikkat Edilmelidir?

İnşaatın türüne göre yapılan hesaplama yöntemi de oldukça değişkendir. Biz bu yazımızda en çok aranan konut inşaat maliyet hesabına değineceğiz. Öncelikle inşaat maliyeti hesaplayabilmek için yöntemi iyi belirlememiz gerekmektedir. Belirlenecek olan yöntem için aşağıdaki bilgileri kontrol etmemiz ve hesaba dahil etmemiz gerekmektedir:

 

1. Maliyet hesabı yapmak için ne kadar süremiz var?

Maliyet hesabı için az bir süremiz var ise tümdengelim yöntemleri uygulamak zorundayız. Yani yakın bir lokasyonda ve henüz yeni tamamlanmış olan benzer bir yapının toplam m2’si üzerinden ortaya çıkan maliyet bilgisini yaklaşık olarak biliyorsak m2 maliyet bilgisinden genel bir hesap yapma şansımız var demektir (Ya da örneğin bu bir depo yapısı ise m3 vb.). Tabii ki bu çok genel ve basit bir hesap olduğundan bize net bir bilgi sağlamayacaktır. Bundan dolayı detaylı bir hesap için daha çok veriye ve tümevarım yöntemlerini kullanmaya ihtiyacımız var. Burada tümevarımdan kastım ise en alt kalemden itibaren tüm kalemlerin toplanarak bir üst başlık kalemine maliyetin aktarılmasıdır. Yani örneğin yapımızda tüm ytong metrajını çıkardıktan sonra toplam değeri ytong malzeme ve işçilik değeri ile çarparız ve devamında elimizde ince işler üst başlığına dahil edilecek bir kalem ortaya çıkmış olur. En son ise ince, kaba, mekanik, elektrik vb. tüm kalemlerimizi toplarız ve genel maliyete ulaşmış oluruz.

 

2. Elimizde tüm projeler var mı?

Elimizde eğer projeler var ise bunlardan yola çıkarak metrajları hesaplamamız mümkün. Ancak tabii ki tek başımıza özellikle mekanik ve elektrik gibi kalemlerle birlikte tüm detayları hesaplamamız son derece zor. Çünkü bazı kalemlerin metrajlarını ilgili işin uzmanı (yani proje müellifi) hesaplamalıdır. Bir İnşaat Mühendisi ise özellikle kaba inşaat ve ince inşaat kalemlerine ait metrajları kolaylıkla çıkarabilmelidir. Bu ortaya çıkacak olan metrajlar ile birlikte yapı maliyetini hesaplamak için gerekli en önemli veri ortaya çıkmış olur. Ancak metrajların hazırda olmaması ve sadece projelerin olması işimizi uzatacaktır. Peki projeler ve metrajların ikisi birden yoksa ne yapacağız sorusunun yanıtı yine bizi tümdengelim yöntemlerine döndürecektir.

 

3. Yapılacak yapıya ait metrajlar çıkarılmış mı?

Bir önceki başlıkta bahsettiğim üzere eğer yapıya ait metrajlar hazırsa maliyeti çıkarmak için projelere dahi pek ihtiyacımız olmayacaktır. Tabii ki projeden gerektiği yerde okumalar yapmak lazım olabilir, ancak sadece metrajlar varsa tümevarım yöntemlerini kullanmak mümkün olacaktır.

 

4. Elimizde teknik şartnameler var mı?

Örneğin yapımıza ait parke metrajını çıkardık. Ancak yine de tam olarak maliyeti hesaplamak için hazırız diyemeyiz. Bunun temel sebebi kullanılacak olan parkenin hangi kalite standartlarında istendiğini halen bilmiyoruz. Örneğin lamine parkenin m2 fiyatı 300TL iken laminant parkenin m2 fiyatı 50TL olabiliyor. Burada fiyat olarak 6 katlık bir farktan bahsediyoruz. Bu sebeple bizim teknik şartnamelere de mutlaka ihtiyacımız var, ya da en azından nerede hangi malzemenin kullanılacağını gösteren bir marka listesi veya mahal listesi gerekmekte. Bunu ise projelerimizi hazırlayan müellifler ile birlikte yatırımcıyla karara bağlamak gerekiyor. Yatırımcı nasıl uygun görüyor ise o tür ve fiyata sahip malzeme onayı alınacaktır.

 

5. Malzeme ve işçilik fiyatlarını biliyor muyuz?

Metrajları hesapladıktan sonra her üst başlıkla ilgili teklifler alınabilir. Yani örneğin yapınızın kaba inşaatı ile ilgili metrajları ve projeleri bir kaba yapı taşeronuna göndererek teklif alıp piyasa fiyatlarını yaklaşık olarak elde edebilirsiniz. Kendiniz hesaplayacaksanız bu gibi firmalardan ya tanıdıklarınız olmalı ya da sürekli iletişim halinde olup güncel birim fiyatları elde edebilmelisiniz. Çünkü sürekli değişen bir piyasa içerisinde hesap yapmaya çalışmaktayız.

 

6. Yapının maliyetini etkileyen diğer unsurlar neler?

Yapacak olduğumuz yapının lokasyonu, kotu, bodrum kat derinliği ve zemin yapısı başta olmak üzere pek çok farklı parametre bizim yapımızın maliyetini etkileyecektir. Örneğin yapacak olduğumuz yapının bulunduğu alan lojistik açıdan zor bir bölgede ise beton taşıma fiyatları da buna göre farklı olacaktır. Bu sebeple lokasyonu beton teklifi alınacak firmalara iyi tariflemek oldukça önemlidir. Ya da yapımız zemin olarak sorunlu (örneğin eski bir dere yatağı) bir alanda yapılacaksa ilave bodrum kat yapmanın maliyeti de son derece artacaktır. Bu tür bir zeminde zemin suyunu kaldırmak için dahi büyük bir ek maliyet ortaya çıkabilir. Bu sebeple tüm bu ek kriterleri de göz önünde bulundurmak gerekmektedir. Eğer hızlı bir maliyet hesabı çıkaracaksanız ve yapınız bu gibi sorunlardan en az birini içeriyorsa hesapladığınız maliyeti %10 - %20 gibi artırarak garanti tarafta kalmış olursunuz.

 

7. Genel giderleri işin içerisine kattınız mı?

Genel gider kavramı metrajlar ile tüm maliyet ortaya çıktıktan sonra ilave edilmesi gereken bir konu. İçeriğinde yine yapımızın konumu, boyutu, türüne göre farklı kalemler olabilecektir. Temel genel giderlere örnek vermemiz gerekirse, ulaşım giderleri, mühendis ve tekniker maaşları, vinç maliyetleri (eğer altyüklenici sağlamayacaksa), şantiye elektriği ve suyu, mobilizasyon ünitesine ait giderler, pafta çıktı alma masrafları gibi pek çok kalem söz konusu olacaktır. Bunlar için biz genelde tüm bulduğumuz maliyete ek olarak %20 gibi bir ilave yaparız. Ancak bahsettiğim gibi bu net bir değer sunmayacaktır. Bu sebeple tek tek bu kalemleri de irdelemek ve en azından tahmini değerler vermek faydalı olacaktır.

 

8. Resmi giderler neler olacak?

Resmi giderler belediyelere, mal müdürlüklerine (yapı denetim için) ve diğer resmi kurumlara ödenecek iskan harcı, yapı denetim ilerleme bedeli gibi ücretlerdir. Bu tür maliyetler her ne kadar az gibi düşünülse de özellikle büyük yapılarda (100bin m2 üzeri) iskan vb. harçlar oldukça yüksek çıkmaktadır ve milyonlarla ifade edilmektedir. Bundan dolayı inşaatı yapacağımız bölgede yapımızın türüne ve boyutuna göre bu giderleri de ihmal etmemeliyiz.

Gördüğünüz üzere pek çok konu işin içerisine dahil olmakta. Yani pek çoğumuzun gördüğü tümdengelim yöntemlerinden biri olan 3000-5000TL/m2 gibi katsayılarla dahi hesaplayacaksak bu belirttiğim parametreleri işin içerisine dahil ederek düşünmemiz önemli. Örneğin yapının bodrum kat adeti fazla ise 3000TL/m2 diye yan tarafta başka ve daha az bodruma sahip bir yapıdan aldığımız maliyeti artırarak düşünmeliyiz. Tümevarım yöntemlerinde ise sadece metraj ile maliyeti çarparak değil, diğer tüm parametreleri de katarak değerlendirmeliyiz.

Tümevarım yöntemlerinde ilerleyişimizi özetlersek;

1. Projelerden metrajları çıkarıyoruz ve keşfimizi oluşturuyoruz.
2. Nerede hangi tür ve kalitede malzemelerin kullanılacağını teknik şartnamelerden elde ediyoruz.
3. Malzeme ve işçilik birim fiyatları ile metrajlarımızı çarparak bütçemizin ana kapsamını elde ediyoruz.
4. Yapımıza has zorlayıcı bir takım unsurlar var ise bunları fiyatlara ilaveten yansıtıyoruz.
5. Genel gider ve resmi giderleri ilave ediyoruz.

Maliyet hesabı yaparken bir diğer önemli konu: NPV (Net Present Value)

Maliyet hesabı yaparken atlanan bir diğer önemli konu ise NPV yani net bugünkü değere indirgeme konusudur. Ülkemiz enflasyon oranı oldukça yüksek bir ekonomiye sahiptir. Bu sebeple 2 sene sürecek olan bir inşaatta her kalemi ihzarat yapamayacağımızdan (inşaat başlarken tüm kalemlere ait malzemeleri tek seferde depolayamayacağımızdan) oluşturuğumuz keşifteki fiyatları gelecek fiyatlarından bugüne indirgememiz gerekir. Yani teklif verirken bütçe oluşturduğumuzda gelecek fiyatlarını da öngörmemiz gerekir. Buna örnek olarak inşaatın ilerki aşamalarında yapılan bir iş kalemi olan asansörün maliyeti bugün 200 bin TL ise, ilgili yapım aşamasına gelindiğinde belki 1 sene geçeceğinden %50 enflasyonun olduğu bir dönemde 300 bin TL olacaktır. Bu sebeple eğer teklif veren tarafta birim fiyat usulü bir iş yapacaksak teklifte bu artışı mutlaka göz önünde bulundurmalıyız.

Tüm bu konularla ilgili iki önemli eğitim hazırladım. Bunların ilki Metraj, Keşif, Bütçe ve Hakediş Eğitimi. Diğeri ise NPV hesabını Primavera P6 programı ile yaptığımız Primavera ve Excel ile Maliyet ve Planlama Eğitimim. Bu eğitimlerime indirim ile sahip olmak isteyen arkadaşlarımız sitemizin anasayfasından eğitimlere ulaşabilirler. Bu eğitimler anlattıklarımı uygulamalı olarak gerçek projeler üzerinden öğrenme hedefiniz var ise sizin için büyük fayda sağlayacaktır.

Son olarak bahsetmek istediğim konu bahsettiğim üzere maliyet ile süresel planlamanın iç içe olması durumu. Yani bir maliyet hesabı yapacaksak NPV gibi hesaplamalar hakkında da detaylı bilgiye erişebilmeliyiz. Bununla ilgili İnşaat Mühendisliği tarafında faaliyet yürüten arkadaşlarımız genellikle teknik ofis tarafında çalışmaktadır.

 

Alper Kutlu